律师咨询意见书

关于“贵社与广州市金属回收公司第一综合经营部雅瑶营业部土地使用权租赁合同纠纷案”的律师咨询意见书

广州市花都区雅瑶旧村第一经济合作社：

    广东环球经纬律师事务所系一家经合法注册并依法从事法律服务之中国律师事务所，本律师是该事务所的专职律师，本律师遵守职业道德和执业纪律，勤勉尽职，从法律专业角度，就“贵社与广州市金属回收公司第一综合经营部雅瑶营业部（以下简称“营业部”）土地使用权租赁合同纠纷案”出具如下几点律师咨询意见，供贵社参考：

    本律师认真审阅了贵社提供的法院送达《民事起诉状》及《证据清单》，对案情有了一定的掌握，但由于目前本律师未与贵社有关负责人会面了解沟通，仅限于对方起诉的书面材料，有关资料可能不太齐全，由于客观因素限制，本律师只能就现有的资料出具律师咨询意见：

    一、本案的诉讼结果不仅关系到贵社及广大社员的重大利益，还涉及案外人利益，应当给予高度重视。

    本案涉及的土地现已由案外人建成商铺、市场、酒店等建筑物，案外人为现在租赁合同相对人及既得利益者。如营业部在本案胜诉，贵社必须履行原合同，意味着对现土地使用人构成违约，不仅损害贵社及广大社员已获得可喜的收益，同时还涉及案外人利益，处理不好，贵社还可能面临案外人的起诉。由于其中关系复杂，目前最好勇往直前，尽一切可行的办法追求胜诉，才是最佳的方案。

    二、关于本案争议的焦点：

    对方起诉是认为此前贵社没有履行合同或履行合同不符合约定，且贵社在履行合同的过程中存在欺诈行为，现起诉要求法院确认原《承包土地合同书》、《补充协议》仍然合法有效，并要求贵社继续履行。针对对方的诉讼请求，本律师认为：本案涉及的《承包土地合同书》、《补充协议》在法律上是否合法有效？是否需要继续履行？是否已经解除？是否需承担赔偿责任？对方起诉是否过了诉讼时效，这些均是本案的关键，因此，本律师从法律的角度作如下分析。

    三、本律师从法律专业及结合司法实践经验，分析意见如下：

    1、《承包土地合同书》、《补充协议》是否有效的问题？

    贵社与营业部签订的《承包土地合同书》名为“土地承包关系”，实为“土地租赁关系”，该合同是否有效？关键要看签约时，涉及的土地的性质。如果当时土地是农业用途，并非集体建设用地，不能用于建厂房及商业使用。即使是林地、荒地，没有将经县级以上人民政府土地部门的批准，履行法律程序，擅自改变土地用途，用于建厂房、商铺等，均属于违法用地。所以，合同约定土地用途是由营业部自行建厂使用，是建设用地的性质，违反《土地法》、《农村土地承包法》等法律规定，因而《承包土地合同书》属于无效合同。

    2、《承包土地合同书》、《补充协议》是否需要继续履行？

    根据《合同法》有关规定，无效合同自始没有法律约束力，对于无效合同的处理，双方均有过错的，自各承担有关责任，贵社对自己的行为承担责任，营业部对自己的投资承担风险，贵社不需要继续履行。

    3、《承包土地合同书》、《补充协议》是否已经解除？

    无效合同自始没有法律约束力，不存在双方解除合同的情形。即使《承包土地合同书》、《补充协议》具有法律效力，也因拆迁征收不可抗力事由而解除，特别营业部与镇政府之间签订了《折迁补偿协议》，营业部领取了补偿款，根据《承包土地合同书》第六条：“在合同有效期内，如遇国家征地时，乙方应服从拆迁，．．．．．．，从商定拆迁之日起，承包合同即终止。”，这种情况下，《承包土地合同书》、《补充协议》亦依法终止，贵社与营业部之间不再存在合同关系。

    4、贵社是否需承担赔偿责任？

    在本案中，营业部没有提出赔偿的诉讼请求，也没提交有关损失的证据，法院不会对赔偿的问题作审理和判决。即使日后再提起赔偿诉讼，也因其自身的行为过错、镇政府已作补偿、起诉时效等问题，得不到法院支持。

    5、对方起诉是否过了诉讼时效的问题？

    我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在《折迁补偿协议》签订后，如果营业处认为与贵社存在纠纷，应当2年内请求法院予以保护，现在营业处起诉，显然已过诉讼时效。

    综上所述，从现有的材料看，贵社在该案件的诉讼中，具有以上几方面合法抗辩理由，追求胜诉具有一定可行性。但官司诉讼本身具有风险及不确定性，案件的结果有待人民法院的审理，判决。

    四、贵社处理本案应当注意的有关问题：

    1、本案涉及对方重大利益，且目前中国的司法现状还不完善，对方已给予高度的重视，有专业的法律人士策划诉讼，贵社亦应给予重视。

    2、本案属疑难案件，涉及各方面的法律综合运用，没有法律功底及司法实践经验的一般的人士，难以承担诉讼重担。由具有深厚的法律专业功底、丰富的司法实践经验、知根知底的人士处理，效果将会更理想。

    3、由于人缘、地缘因素，且对方在雅瑶时间较长，人面相熟，贵社如在花都区域选择代理律师，可能与贵社沟通方便，但不一定能自始至终坚定地代表贵社利益，请慎重。

    4、万丈高楼从底起，同样官司诉讼也要开好头，一旦一审没打好基础，甚至出现败诉，二审花再大的力气，也可能事倍功半。

    最后，祝贵社事业兴旺。
　　　　　　　　　　　　　　　

                                          广东环球经纬律师事务所

　　　　　　　　　　　　　　　            律师：卢愿光

                                          执业证号：19010311000768

　　　　　　　　　　　　　　　            2008年4月21日