广州xx置业公司诉吴x容等不正当竞争案代理词

   广州xx置业公司诉吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣及白云区xx房地产中介服务部其他不正当竞案一审代理词                      

（卢愿光律师、侯宗方律师助理提供）

尊敬的审判长、审判员：
     我们受广州xx置业有限公司委托和广东环球经纬律师事务所指派，担任“广州xx置业有限公司诉吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣誉、广州市白云区xx房地产中介代理服务部其他不正当竞争案”原告方广州xx置业有限公司的一审诉讼代理人，现发表如下代理意见：
    一、 这是广州地区首例房地产中介中的商业秘密侵权案，为了更清楚地认识本案，我们先来看看房地产中介的经营特点。
   房地产中介可概括四大特点：
   1、 完全靠房地产经营信息（包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置等）赚钱，公开了房地产信息的放盘业主联络方式或房地产具体位置等核心内容，中介就丧失存在的必要性。可以说，房地产信息是致胜法宝，信息越多，赚钱机会就越大，没有信息或公开了信息就无法做生意。房地产中介公司所公开的信息仅仅是招客之需，是抛了绣球，还需礼金……。不能凭此作为房地产经营信息不是商业秘密的理由。
    2、 物业经纪必须对所在中介拥有的全部房地产信息全盘掌握，甚至要求熟记在脑。作为物业经纪，没有了解房地产信息，就狗咬乌龟无处下牙，做生意无从谈起。有客户上门想租或买楼时，物业经纪必须快速、准确地根据客户的具体需要查询信息、带客看楼、促成交易，进而为公司赚取中介费，本人也从公司提取业绩提成，这也是中介对物业经纪的基本要求。
    3、 具有地域性，跨区可能“作废”。设在富力xx花园小区的中介，放盘的自然是富力xx花园业主，很难想像房地产在天河的业主会跑到富力xx花园的中介放盘。到富力xx花园中介想买楼租楼的客户亦都是想买或租富力xx花园的楼，不可能去了解天河的楼。           
    4、 时间性。房地产信息必须靠长年累月的苦心积聚，法庭调查表明，原告是经过长期经营、日积月累才拥有富力xx花园千套以上的楼盘资料，如果刚开业即拥有大量楼盘资料，除非不劳而获或合法购买（除非公司破产，否则没有资料合法拥有人愿意出售资料；即使是罕见的合法出售，广州地区的实例也是数以几十万元、几百万元计）。
我们已经注意到，在本案中，被告多次言称，其是通物业管理处取得大量楼盘资料，这根本没有证据证实是从物业管理处获取；但事实上，被告是已经明确承认：其实实在在地取得了富力xx花园大量楼盘资料。
   顺便说的是，同一地区房地产中介经营信息的确可能高度重合，但不能以此作为不是商业秘密的理由；房地产中介操作文书一定程度上公开，也不能作为可以随意复制用于经营的理由。                                       

    二、原告的房地产经营信息等资料（包括客户名单、客户联络方式、客户房地产情况、看楼记录、成交记录等）无疑属于原告合法拥有的商业秘密。
    其一、原告拥有的房地产信息等资料具有实用性，能给其带来经济利益和潜在的竞争优势。
原告下属xx分公司针对富力xx花园小区而设，以上所述，其拥有的一切客户资料均为其成立以来，诚信经营，得到小区业主信赖，长年积累而成。原始记录（包括客户放盘纸；楼盘手册中的客户名单、客户联络方式、客户房地产情况；看楼记录；租赁及买卖成交记录；经纪人员工资单等）充分证明：原告在富力xx花园小区内众多的中介公司中拥有的客户资料信息量最多，最齐全。原告数年的经营过程和收益充分证明这些客户资料具有实用性，能给原告带来经济利益和潜在的竞争优势。
    其二、原告拥有的房地产信息等资料内容不为公众知悉。
原告的客户资料只有内部的物业经纪才有权使用，外人不能随意获取；房地产中介操作文书深具特色，具有完整的作品权，也不容许随意侵犯。
    其三、原告对房地产信息等资料采取了保密措施。
原告对包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置、成交记录、看楼记录、业主放盘锁匙、睇楼纸等公司财产明确了保密要求并采取了保密措施。
    一方面：入职员工，均需填写《信安置业诚聘登记表》；签署《入职承诺书》、《规章制度》；提供担保。《员工规章制度》明确：“严守公司资料秘密，不得利用公司条件从事非公司工作”（第10条）、 “下班时要注意收齐公司财产，上好锁，注意防盗”（第11条）；《员工入职承诺书》明确：“不以侵占、盗窃、骗取等任何形式非法占有公司财产及公司客户财产；不以出售等任何形式泄x公司商业秘密……。”。
    另一方面：原告日常业务会议，无论是公司经理还是主管主持都常告诫员工，必须保守公司客户资料等商业秘密。
    三、前四被告掌握原告商业秘密是曾在原告处从事物业经纪工作之义，实际上他们已充分知悉原告全盘商业秘密，甚至熟记在脑。
    其一、原告拥有的房地产信息等资料在得到物业经纪保密承诺后，基于经营需要，迅速供给物业经纪使用。工作要求上，入职到原告的物业经纪，也必须全面掌握原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料并熟记入脑，才能适应经纪工作需要。
    其二、证据表明：前四被告不单纯在入职时均作了保密承诺，并在入职后充分使用原告的客户资料等一切信息和条件，开展经纪工作，不仅当然具备掌握原告商业秘密条件，并且已实际上全盘掌握原告所有资料（并不局限于商业秘密）。如前所述，从他们任职期间的日常工作看，如：利用客户资料带客户看楼、租房；电话联系业主、租客，签署大量《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》，领取高额业绩提成等，均反映前四被告无可争议地知晓原告全盘商业秘密，并且大量的客户资料已深深地记忆在他们有备而来的大脑中。
    特别是，楼盘手册中留下大量前四被告的笔迹……
    五、前四被告及xx地产已实际非法使用原告商业秘密，构成共同侵权，给其非法获取丰厚利润及给原告造成重大经济、名誉损失及取证调查费、律师费损失。
    其一、前四被告离职后，即在同一小区、同一路段（离原告xx分公司不到20米）新设经营同类性质业务的xx地产任职同类工作物业经纪，这是非法使用原告商业秘密最活生生的、有目共睹的证据！前四被告现在的工作内容与任职原告期间的工作内容完全一致！单凭这一点就足以认定前四被告构成侵害原告商业秘密，除非有证据反映前四被告已统统失忆！如上所述，房地产信息具有地域性，如果物业经纪离开自己曾任职的区域到了另一区域任职，以前所掌握的房地产信息根本无用，有用的仅仅是经验和技能。但前四被告离职后，即在同一小区、同一地段且与原告的距离不到20米处的xx地产任职物业经纪！单这一行为已充分证明四被告在利用任职原告单位期间掌握这一特定小区的客户资料等条件，不劳而获取非法而丰厚的利润！
    其二、xx地产构成共同侵权。xx地产是与前四被告同生！这是2004年11月1日刚开业的“个人独资企业”，且与原告处同路段、经营同类业务，并非在小区内经营已久的旧中介（见附件28—40页）。xx地产明知前四被告的前身份而雇佣，违法使用前四被告掌握原告的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料，不劳而获，构成共同侵权。
    其三、原告通过派人暗访取证，所获证据充分证明：被告拥有的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料与原告的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料高度重合，并且无证据证明被告拥有的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料为其它合法途径取得！
    原告诉讼代理人安排暗访的广东环球经纬律师事务所胡x士律师取证情况：胡先生从2004年11月4—6日这几天（xx地产2004年11月1日开业）暗访取证充分证明：由xx地产物业经纪陈x云带胡先生看的C10—2201、D6—1203及E4—1709房在原告处均有放盘记录，特别E4—1709房的业主声言只在原告处放盘，没有在被告放盘！陈带胡先生看E4—1709时，该房的锁匙也是从原告处借得（允许借锁匙是中介行规，见附件233—235页），并且E4—1709房是2003年12月前三被告仍在原告公司任职时，曾由被告之一经手介绍租赁成功，当时合同号为000317号，在原告2003年12月份工资也有体现（见附件41—140页）；由xx经纪许洁芳带胡先生看A15—704房也同样在原告处有放盘记录，由此也可证明xx地产已实际使用前四被告掌握的原告的商业秘密并非法获取利润。
    原告委托的吴x雄先生取证情况：吴先生以租客身份在xx地产承租的A11—206房，在原告处也有放盘记录，却被被告非法使用了该客户资料而将该房出租，并且居然xx地产使用的《房屋租赁合同》、《确认书》（包括xx地产注册成立时租用办公场所使用的《房地产租赁合同》和《确认书》）版式和内容与原告一直以来使用的一模一样！这显属剽窃！原告经营中使用的合同、确认书等文书版式和内容独立创作、深具特色，具备作品的构成要件，原告依法对其享有完整的著作权。但被告对原告多年以来使用的合同、确认书等文书版式和内容进行剽窃，并进行经营活动，这不仅侵害了原告的著作权，同样构成对原告的不正当竞争。
    令人惊讶的是，被告主动向贵院出具了其所用的、与原告一样的《委托书》和《看楼协议》。
    其四、xx地产经营场所仅挂有一个“个人独资”的营业执照，并非法人营业执照，根据法律规定不能从事房地产中介业务。根据《广州市房地产中介服务管理条例》等有关房地产法律规定，从事房地产中介服务必须具备法人资格，而xx地产不具备法人资格，按规定根本不能从事房地产中介服务，特别是：其根本没有《房地产中介资质证》却伪造了编号为20039713资质证对外进行经营。值得强调的是，如上所述，从被告《企业登记注册资料》可知，被告工商登记时提交的《房屋租赁合同》、《确认书》的版式、内容也与原告一直使用的文书一模一样！其中的手写文字竟然出自被告吴x容之手！这份房地产租赁合同还是在2004年10月4日被告吴x容从原告辞职后的第二天利用在原告处早已准备的信息和条件签订的！这些事实充分表明：原来前四被告通过侵犯商业秘密参与了xx地产的筹建！租用办公场所的房地产信息居然亦来源于原告！xx地产还是完全依赖侵害原告商业秘密而有预谋地非法成立的个人独资企业！被告吴x容还涉及“飞单”问题！
   xx地产2004年11月1日开业来，凭藉不劳而获的前四被告非常熟悉的房地产中信息门庭若市、生意火爆！证据显示：xx地产在短短几天内签署了大量中介合同，至2004年11月7日，《房屋租赁合同》编号已达到106号；中介费收款收据显示被告已获得丰厚利润！反之原告业务严重下滑，各种损失惨重。
    在这里，我们郑重申请贵院对被告的非法所得进行查封、评估，以作为赔偿的依据。
    最后，我们郑重请求贵院尽快作出判如所请这样一个具有示范性的、经典的判决。

                                                                 广东环球经纬律师事务所
                                                                    律师：卢愿光
                                                                     律师助理：侯宗方
                                                                   二00五年十二月十五日

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