中化x公司诉广州昭x公司房屋租赁合同纠纷案代理词

中化x公司诉广州昭x公司房屋租赁合同纠纷案一审代理词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

    我们受广州市昭xx有限公司（以下简称“广州昭x公司”）的委托和广东环球经纬律师事务所指派，在中化xx公司诉广州昭x公司租赁合同纠纷中担任被告广州昭x公司的一审诉讼代理人，出席法庭参与诉讼活动，本案经今天开庭审理，案件事实已更加清楚，有关答辩意见和质证意见法庭已记录，在此不作重复，现就本案争议问题，发表如下代理意见：

     一、原告以被告违法使用承租房屋为由，要求解除租赁合同或收回房屋管业权，没有依据。

     根据《物业租赁合同》第五条：“甲方将现有租赁业务的租户及租约，全部转给乙方。”、第八条“转租：乙方有权将物业分租给用户，……”；根据原告于2003年4月18日出具的《证明》，亦确认同意被告将大楼一楼、夹层、二楼租给壹号码头俱乐部使用。因此，大楼现在租户大多是原告此前的租户，被告是承接原告以前的租户及租约，并没有违法使用租赁房层的情况。原告以被告违法使用租赁房屋要求解除合同或收回管业权，没有依据。
 

    二、原告以被告没有交纳租金为由，要求解除租赁合同或收回管业权的意见，不成立。

    由于原告没有履行供电安全义务，造成原告及租户无法正常使用房屋，原告违约在先，被告对原告要求交纳租金的要求，依法享有抗辩权. 原告还应当承担继续履行合同、采取补救措施以及赔偿被告有关损失的责任。

    由于原告没有履行供电安全义务,租赁房屋的电缆、变压器、低压电柜属淘汰产品，供电局此前分别于2006年6月14日、2006年12月5日、2007年3月29日多次向原告发出检查通知、整改通知，要求原告对电力设施进行整改，以保证供电安全，消除隐患，这在被告提交的材料及贵院（2007）荔法民三初字第1251号案《民事判决书》已很清楚。有关材料亦表明：被告亦分别于2006年11月15日、2006年12月7日向原告发函，要求更换电力设备的淘汰产品，并指出由于原告的电力设备无法正常供电，已造成被告在选择租户极大不便，致使大楼壹号码头俱乐部、三楼、七楼无法出租出去，造成被告极大经济损失，由于供电不正常，很多租户亦无法正常经营，被告此前已履行了通知的义务。

     因此，原告对被告及租房无法正常使用房屋应负全部责任，被告有权在原告没有履行用电安全义务，更换电力设备的淘汰产品之前，有权拒绝原告交租的要求。（当然被告不是拒绝交租或交不起租金，只是要求原告落实了整改方案后，即交纳租金；也可以考虑把租金交纳到贵院，根据原告落实整改的情况，由贵院代为交付给原告。）

     由于原告没有履行供电安全义务，导致被告及租房无法正常使用房屋。根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”。
因此，原告要求解除合同不仅没有理由，还应当承担继续履行合同、采取补救措施以及赔偿被告有关损失的责任。

     三、由于原告没有履行供电安全义务，导致被告及租客无法正常使用房屋，原告要求被告按《物业租赁合同》的标准全额支付租金及滞纳金的意见，不成立。
 

     从2005年开始，原告房屋的电力设备就出现严重的问题，经常停电，荔湾供电局此前分别于2006年6月14日、2006年12月5日、2007年3月29日多次向原告发出整改通知，要求原告进行整改，以保证供电安全，消除隐患，但至今原告还未采取整改措施，时间已近一年半，严重影响被告及租户使用房屋。因此，2006年7月至今这段期间，被告只是占用了原告的房屋。从公平的角度说，被告应向原告交纳房屋占用费，但占用费远低于合同约定的租金标准，被告请求法庭减少租金，被告认为占用费应为合同租金标准的30%较为合理，请法庭考虑。由于原告违约在先，原告要求被告交纳有关租金的滞纳金，没有依据。

    四、由于原告没有履行供电安全义务，导致被告及租户长期无法正常使用房屋近一年半，至今原告还未落实整改措施，即使今后电力设备整改，更换电力淘汰产品，也需要较长的时间，因此，从保障被告承租人的权益，原租赁合同的租期应当至少延长5年。

    五、被告一直希望双方能协商处理好有关租赁纠纷事宜，但原告一贯消极的处理方式实在令被告担心，被告希望在法庭的主持下达成调解协议。方案如下：被告可以将有关租金交至贵院，然后由原、被告各自派代表联系供电部门，由供电部门核定电力整改预算，从租金中支出有关租赁大厦供电设备的整改和维修的费用，剩余的由贵院一次性归还原告，有关租赁合同适应延期5年（租金可作适当调整）。

    最后，请求法院从保障被告承租人权益的角度出发，作出公正的判决。

    此致
广州市荔湾区人民法院
                               
                             

                                    广东环球经纬律师事务所
                                      律师：卢愿光
                                     二00七年十月十五日