民 事 答 辩 状

              民 事 答 辩 状
                 

                          案号：（2012）穗越法民三初字第290号
       答辩人（本诉被告）：谢某某，男， 19XX年X月X日出生，住址：广州市越秀区二沙岛大通路XX苑XX街X号XX房。
       答辩人（本诉被告）：贺某某，女， 19XX年X月XX日出生，住址：广州市越秀区二沙岛大通路XX苑XX街X号XX房。
        委托代理人：卢愿光，系广东环球经纬律师事务所律师
      地址：广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦12楼。
       电话：83858533-135；手机：13502403197
      被反诉人（本诉原告）：广州某某开发物业有限公司，地址：广州市天河区某某西横街111号。
      法定代表人：庄某某，职务：董事长。
    

          答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，请求法院结合答辩人的反诉请求，查明案件事实，依法判决。
          一、被答辩人在管理期间，管理服务质量太差，其服务质量与与收费标准极不对称，没有按合同服务项目履约，不能收取每月5元/平方米物业管理费，请求法院裁决降低其管理期间收费标准至每月0.5元/平方米。
       被答辩人在管理服务质量太差，其服务质量与与收费标准极不对称，没有按合同服务项目履约：1、如长期（超过4年）未对外墙进行清洗；从未对化粪池进行清疏；楼梯未进行过粉饰，发霉、发黑；2、卫生保洁、保养不到位，垃圾水不及时清洗、野猫到处走、屋苑养鸡不管、杂物到处堆放、老鼠为患、蚊虫极多。3、绿化不按原设计管理，偷工减料； 4、服务管理不到位：对楼层的清洁工从来没有由管理人员查岗的制度；或对清洁工的工作签字纪录，放任不管，造成时清时不清的现象。对迁出、迁入的业主、租户没有进行现场的监管、协助，使到发生失物现象及损毁楼梯等的现象时有发生。5、公共地方未经业委会同意，设置营利广告牌，收益不归业主，中饱私襄。6、而被答辩人对答辩人提出的合理维修加以阻挠，造成答辩人物业墙体、天花开裂，雨水渗透入室内，每蓬下雨居室内水淹，使答辩人物业质量损失严重，生活质量受到损害，财产受到损失，到目前为止，该问题还未得到应有的解决。出于管理方在该问题上的处理不当，所以被反诉人多年没有向答辩人收缴管理费。7、没有对业主公开公共收益，公开物业基金的使用情况，没有公开收支情况，财务上一团糟。上述存在服务质量差的问题，广大业主极力表示反对，以上的服务管理问题及未能履行合同服务项目，表明该管理公司未达到一级管理的要求，甚至边三级都不如，不能收取每月5元/平方米的物业管理费，请求法院予以降低至每月0.5元/平方米。亦因此，所以，花城苑业主委员会与被答辩人仅签订二期《物业管理委托合同》，就没有与被答辩人续约，所以，被答辩人于2008年3月31日对花城苑的物业管理权已终止，已没有物业管理的权限；由于业委会以及答辩人均不认可其管理，所以，从2008年4月1日起被答辩人属于无权对花城苑进行无权限管理，无权收取答辩人等广大业主的物业管理费。现答辩人等广大业主再次明确和要求被答辩人立即撤离花城苑，并向业主移交回有关公共设施，以维护业主的合法权益。
        二、答辩人已全额缴交了2004年1月—12月份的物业管理费，被答辩人存在重复请求；另外，被答辩人请求2008年3月份前的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效。2008年3月份之后，由于被答辩人管理权限已被终止，无权管理，答辩人不认可被答辩人的管理，被答辩人无权要求支付。
        答辩人于2001年8月入住二沙岛花城苑，当时由于答辩人的私家车库长期被别人霸占、楼梯间堆满杂物及隔壁屋长期摆放鞋柜在公共地方等原因向花城苑管理处交涉，希望妥善处理，但一直没有得到回复及及时处理，并将答辩人的投诉人身份直接告诉邻居，而引起答辩人与邻居之间的极大矛盾。由于答辩人一直追问管理处，要求处理以上问题，当时的管理处经理李某青在管理处办公室门口回答答辩人说：“你暂时可以不交管理费，以后你认为管理好了再交”。以后答辩人投诉的三个问题一直没有解决，所以被答人一直没有要求答辩人缴交管理费。直到2003年新的经理刘某军上任，开始筹备业主委员会，与答辩人协商并达成口头协定，刘某军经理口头同意处理因管理不善而造成的破烂、污槽的楼梯间地砖，粉饰楼梯间，及油漆车库的档杆，而答辩人开始缴交管理费用。管理费用本来是一月一交，而答辩人当时为了支持刘某军经理的工作一次性缴交一年的管理费（即2004年1月1日至2004年12月31日）。缴交后，刘某军经理不诚信，并没有按照当时的承诺去履行，答辩人当时非常愤怒，觉得受到极度地欺骗和愚弄。至此答辩人与被答辩人的关系非常僵，大家再没有沟通。被答辩人的管理一如既往地脏、乱、差，也一直没有对管理费一事与答辩人沟通或追缴，现在起诉要求支付，答辩人认为：答辩人已全额缴交了2004年1月—12月份的物业管理费，被答辩人存在重复请求；另外，被答辩人请求2008年3月份前的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效。2008年3月份之后，由于被答辩人管理权限已被终止，无权管理，答辩人不认可被答辩人的管理，被答辩人无权要求支付。
         此致
广州市越秀区人民法院

                                   答辩人：谢某某、贺某某
                                             2012年2月 27日