广州XX置业公司诉吴X容等不正当竞争案(和解)

    广州XX置业公司诉吴X容等不正当竞争案(和解)
             
                                  

                一、律  师  函
                                                                      

                                    （2004）粤环律函字第748号
吴X榕小姐：
    本律师受广州xx置业有限公司委托和广东环球经纬律师事务所指派，就相关法律问题致函阁下：
    一、事情经过：
    广州xx置业有限公司提供了《营业执照》、《税务登记证》、《法定代表人身份证明》、《房地产中介资质证》、《当事人及证人身份证明》、《xx诚聘登记表》、《入职承诺书》、《不可撤销担保书》、《公司业绩记录》、《工资签收单》、《证人证言》等证据材料，本律师亲临现场作了实地考察以及对相关证人作了询问。证据反映：
阁下身份：姓名 吴x榕，又名 吴x容 ，父亲 吴x宁，母亲 易x爱，1971年x月8日出生，汉族，住址：广州市xx彭城x路5号303房、广州市富力xx西苑x栋1106房等，电话：81784xxx、36581xxx，手机：13922455xxx。
阁下于2003年11月28日入职广州xx置业有限公司，直至2004年10月4日离职，一直任职物业经纪，薪金为底薪加业绩提成。
阁下在任职期间，在《入职承诺书》承诺：“……不以侵占、盗窃、骗取等任何形式非法占有公司财产及公司客户财产；不以出售等任何形式泄x公司商业秘密。如出现上述情况，愿配合公司、公司法律顾问及有关公安司法机关调查，并承担民事，乃至刑事责任。……保证我入职档案资料的真实性，如因我出现上述……情况，又因我入职档案资料不实而使公司支出的一切调查费用，我愿意承担责任”。 
在阁下任职期间，阁下父亲吴博宁先生也对阁下在广州xx置业有限公司任职物业经纪作了担保而签署了《不可撤销担保书》，其中吴博宁先生对阁下的行为担保：“……如被担保人侵占、盗窃贵公司财产，骗取贵公司客户财产或泄x贵公司商业秘密时，我愿意承担连带赔偿责任。如被担保人侵占、盗窃贵公司财产，骗取贵公司客户财产或或泄x贵公司商业秘密，贵公司进行刑事控告时，我愿意承担配合有关公安司法机关、贵公司法律顾问及贵公司的调查。否则，承担包庇行为所带来的法律责任。担保人并保证本担保书附件中担保人及被担保人有关资料的真实性，并承担法律责任。”
    证据反映，广州xx置业有限公司作为完全依赖地产信息提供有偿中介服务的合法经营实体，地产信息资料无疑属于商业秘密，这种商业秘密一旦在经营地公开，将对其经营造成不利影响。阁下因任职物业经纪工作需要，对广州xx置业有限公司所拥有的地产信息全盘掌握，并因此，在任职期间，每月均领取固定工资和业绩提成。
证据反映，阁下刚刚离职，即已租用广州市xx路富力xx花园河畔二街101号地铺（即阁下曾任职的广州xx置业有限公司商铺对面）开设与广州xx置业有限公司同类型业务（或不任职法定代表人）。
    二、法律分析：
    由于广州xx置业有限公司是完全依赖地产信息提供有偿中介服务的合法经营实体，阁下因任职物业经纪工作需要，对广州xx置业有限公司所拥有的地产信息全盘掌握；由于阁下欲从事的业务（不管是否任职法定代表人）与阁下任职广州xx置业有限公司期间的业务相同；由于阁下所租用商铺（不管是否以阁下名义租用）与广州xx置业有限公司相邻并不可能在短期内通过合法途径获取同一路段大量地产信息等，阁下的行为已涉嫌违法，根据法律规定，应承担相应法律责任。
    关于阁下的民事责任及行政责任。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第10条“有下列侵犯商业秘密行为之一……违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求,披x、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密……”、第20条 “经营者违反本法规定,给被侵害的经营者造成损害的,应当承担损害赔偿责任,被侵害的经营者的损失难以计算的,赔偿额为侵害人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用”及第25条“违反本法第十条规定侵犯商业秘密的,监督检查部门应当责令停止侵害行为,可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款”等规定，阁下因非法使用他人商业秘密，阁下及阁下的担保人对广州xx置业有限公司应承担相应的民事责任；阁下对工商、房地产管理等监督检查部门承担相应行政责任。
    关于阁下的刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第219条 “有下列侵犯商业秘密行为之一，给商业秘密的权利人造成成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成特别严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：……违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求,披x、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密……”等侵犯商业秘密罪的规定，阁下涉嫌构成侵犯商业秘密罪。广州xx置业有限公司有权向有关公安机关提出刑事控告，相应公安部门有权以及有义务追究刑事责任。
    相关证据还反映，阁下的行为涉及做人等伦理问题，受到众多知情旧同事及业主的谴责，在此不予评价。
    三、受托声明：
    如果阁下不立即停止上述侵权行为，仍然一意孤行，本律师将根据广州xx置业有限公司的授权采取进一步行动：
    1、向有关公安机关正式提出刑事控告，追讨阁下刑事责任；
    2、向有关法院提出民事起诉，追讨阁下及阁下担保人的民事经济赔偿责任；
    3、向有关工商、房地产等行政管理部门举报，追讨阁下的行政责任；
    4、通过直接传递、网络群发等多种手段向有关媒体、业主（特别是富力xx业主）、地产中介公司（特别是广州地区所有房地产中介公司）全面深入披x这种不法、不道德行为，以便于全社会共同谴责、遏制这种不法、不道德行为，保证市场经济秩序的正常运作。
   特此函告

                                                广东环球经纬律师事务所
                                                律师：王思鲁、卢愿光
                                             二00四年十月十日

                  二、民 事 起 诉 状
     

原告：广州xx置业有限公司    
地址：广州市白云区xx镇xx村xx街1号808
法定代表人：王x，女，35周岁，经理   
电话：81785xxx     手机：136027xxxxx        
原告诉讼代理人：广东环球经纬律师事务所律师  王思鲁   卢愿光
地址：广州市东风东路555号粤海集团大厦12楼
 电话：88335027 、33892172       手机：13802736027、13502403197
被告：吴x容,又名吴x榕，女 ，1971年xx月8日出生，汉族，现住址：广州市白云区xx路21号 富力xx花园xx-1702号房及广州市xx区xx彭城东路5号303房。
工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺              
电话：81784xxx  36581xxx  81973xxx  81973xxx
手机：13922455xxx、13725119xxx
被告：陈x云 ，女 ，1973年x月25日出生，汉族，现住址：广东省xx市xx路一巷2—1号。
工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺                      
电话：81973xxx  81973xxx   小灵通：33009xxx           
被告：施x玲，女 ，1981年x月出生，汉族，籍贯 ：福建省晋江市xx镇xx村2组；现住址：广州市白云区xx路21号富力xx花园Axx—603号房。
工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺               
电话：81973xx  81973xx 81784xx  手机：13798048xxx
被告：潘x荣誉 ，男 ，1977年x月23日出生，汉族，现住址：广州市白云区xx路21号富力xx花园B7-607号房及广州市xx区xx东8号301房。
工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺
被告：广州市白云区xx房地产中介代理服务部(性质为个人独资企业)
总行地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺 
分行地址:广州市xx路21号富力xx花园A3栋57号铺
负责人：黄x强 ,男 ,43周岁
负责人住址:广州市xx区xx北横街xx号1601房
电话：31938xx   81973xx  81973xxx
    案由：商业秘密侵权
    诉讼请求：
    1、请求判令全部被告立即停止侵犯商业秘密非法开设的广州市白云区xx房地产中介代理服务部的一切违法经营活动；
    2、请求判令全部被告在《广州日报》、《南方都市报》等侵权地区媒体公开赔礼道歉、消除影响；
    3、请求判令全部被告连带赔偿共同商业秘密侵权给原告造成的经济损失、名誉损失、调查取证费和律师费共人民币55万元；
    4、请求判令全部被告连带承担本案全部的诉讼费和保全费。
    事实和理由：
     事实经过：
原告广州xx置业有限公司（以下简称原告）及其属下xx分公司分别于2000年5 月23 日、2002年8月6日依法成立，前者属独立核算法人，后者非独立核算，从事房地产中介二手代理（见附件1—10页）。原告一直用“自购物业、长期经营” 连锁模式，以强力打造百年老店理念稳步扩张，经过数年的苦心经营，已建立品牌地位和拥有一定影响。
      二手中介正如证人王就玲所言，有四大特点：1、完全靠房地产信息（包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置等）赚钱，公开了房地产信息的放盘业主联络方式或房地产具体位置等核心内容，中介就丧失存在的必要性。可以说房地产信息是致胜法宝，信息越多，赚钱机会就越大，没有信息或公开了信息就无法做生意。2、物业经纪必须对所在中介拥有的全部房地产信息全盘掌握，甚至要求熟记在脑。作为物业经纪，没有了解房地产信息，就狗咬乌龟无处下牙，做生意无从谈起。有客户上门想租或买楼时，物业经纪必须快速、准确地根据客户的具体需要查询信息、带客看楼、促成交易，进而为公司赚取中介费，本人也从公司提取业绩提成，这也是中介对物业经纪的基本要求。3、具有地域性，跨区可能“作废”。设在富力xx花园小区内的中介，放盘的自然是富力xx花园业主，很难想像房地产在天河的业主会跑到富力xx花园的中介放盘。到富力xx花园中介想买楼租楼的客户亦都是想买或租富力xx花园的楼，不可能去了解天河的楼。4、时间性。房地产信息必须靠长年累月的苦心积聚，除非不劳而获或合法购买（除非公司破产，否则没有资料合法拥有人愿意出售资料；即使是罕见的合法出售，广州地区的实例也是数以几十万元、几百万元计）。                                        
     原告对包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置、成交记录、看楼记录、业主放盘锁匙、业务合同版式和内容、睇楼纸、员工制度等公司财产明确了保密要求并采取了保密措施。
     一方面：入职员工，均需填写《信安置业诚聘登记表》；签署《入职承诺书》、《规章制度》；提供担保。《员工规章制度》明确： “严守公司资料秘密，不得利用公司条件从事非公司工作”（第10条）、 “下班时要注意收齐公司财产，上好锁，注意防盗”（第11条）；《员工入职承诺书》明确：“不以侵占、盗窃、骗取等任何形式非法占有公司财产及公司客户财产；不以出售等任何形式泄x公司商业秘密……。”（见附件11—27页）。
    另一方面：原告日常业务会议，无论是公司经理还是主管主持都常告诫员工，必须保守公司客户资料等商业秘密。
     由于原告的精心经营及拥有完善的制度，多年来，虽有员工辞职，但都认真履行保守商业秘密承诺，从未出现商业秘密侵权情况。
长期以来，原告与相邻十几间中介亦是良性竞争，共谋发展。
前四被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣誉分别于2003年11月25日、2003年10月29日、2003年7月18日、2004年9月2日入职原告xx分公司任职物业经纪，也按前述规定办理入职手续（见附件11—27页）。二手中介的四大特点决定了前四被告已全盘掌握原告公司拥有的客户名单、客户联络方式等一切资料并熟记入脑。这也可从物业经纪天天使用客户资料带客看楼，电话联系业主、租客，签署大量《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》，每月领工资及业绩提成得到充分印证（见附件41——184页）。
     前四被告除潘x荣誉外，入职前，对中介行业一无所知，在原告公司的培训及主管手把手指导下，逐渐熟悉中介全部运作。但其不珍惜原告提供的发展机会，熟悉业务并掌握原告的所有资料后，立改心态，自认羽毛丰满，要自立门户，进而分别于2004年10月4日、2004年10月15日、2004年6月1日和2004年10月10日离职。前四被告离职时，原告也分别告诫过前四被告要保守商业秘密，前四被告也明确承诺。令人遗憾的是，前四被告出尔反尔，迅速纠合一起到离原任职的原告xx分公司不到20米的河畔二街101号首层铺新设所谓广州市白云区xx房地产中介代理服务部（以下简称xx地产）以不同身份任职物业经纪（2004年11月1日开业），利用在原告单位工作期间掌握的客户名单等信息开展中介业务（见附件232页）。xx地产明知前四被告原来身份而雇佣，并使用他们所掌握原告的客户资料与租户签订大量《房屋租赁合同》，已构成共同侵权（见附件28—40页；233—235页；236—249页）。
      xx地产开业前，原告秉承一贯处事方式，仍然先礼后兵而多次通电话或直接口头告诫前四被告的不道德和不法，也通过律师发过《律师函》给被告吴x容及其担保人吴博宁先生（吴x容父亲），吴先生明确表示叫吴x容放弃念头。但前四被告偏一意孤行，大张旗鼓地一同到xx地产任职物业经纪。证据反映，被告的不劳而获、侵犯商业秘密行为已使被告获得丰厚的非法收入，而原告却业绩一落千丈，经济损失惨重，员工队伍产生极大动荡（对昔日的旧同事通过非法手段成为今天的对手深有感触、深表惊讶！）。对这种不道德、不法而又忍无可忍的行径，原告经慎重考虑并作了充分取证后，特向贵院起诉。
具体理由：
    一、原告的房地产信息及房地产中介操作文书等资料（包括客户名单、客户联络方式、客户房地产情况、看楼记录、成交记录、业主放盘锁匙、房地产中介服务合同、确认书等）无疑属于原告合法拥有的商业秘密。
    其一、原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料具有实用性，能给其带来经济利益和潜在的竞争优势。
原告下属xx分公司针对富力xx花园小区而设，其拥有的一切客户资料均为其成立以来，诚信经营，得到小区业主信赖，长年积累而成。原始记录（包括客户放盘纸、客户名单、客户联络方式、客户房地产情况、看楼记录、租赁及买卖成交记录、经纪人员工资单等）充分说明：原告在富力xx花园小区内众多的中介公司中拥有的客户资料信息量最多，最齐全（这些证据因担心二次泄密，适当时候向贵院提供）。原告数年的经营过程和收益充分证明这些客户资料具有实用性，能给原告带来经济利益和潜在的竞争优势。
    其二、原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料内容不为公众知悉。
原告的客户资料只有内部的物业经纪才有权使用，外人不能获取；房地产中介操作文书深具特色，具有完整的作品权，经营期间也未发生过失窃现象，具有不为外人所知悉的属性。
    其三、原告对房地产信息及房地产中介操作文书等资料采取了保密措施。
如上所述，原告员工入职必须签署《入职承诺书》、《员工规章制度》。其都有明确要求入职的物业经纪承担保守具体商业秘密的条款，并且在日常行政会议也常有保密告诫。证据充分表明：前四被告入职原告公司时也同样签署了《入职承诺书》、《员工规章制度》，承诺保守原告商业秘密，进而前四被告无论在原告任职期间或离开原告单位后均应承担保密义务（见附件11—27页），其担保人应承担担保责任（暂且不起诉担保人）。
     二、前四被告不仅具备掌握原告商业秘密条件，实际上已充分知悉原告全盘商业秘密。
    其一、原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料在得到物业经纪保密承诺后，基于经营需要，迅速供给物业经纪使用。工作要求上，入职到原告的物业经纪，也必须全面掌握原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料并熟记入脑，才能适应经纪工作需要（参见上述二手中介四大特点）。
    其二、证据表明：前四被告不单纯在入职时均作了保密承诺，并在入职后充分使用原告的客户资料等一切信息和条件，开展经纪工作，不仅当然具备掌握原告商业秘密条件，并且已实际上全盘掌握原告所有资料（并不局限于商业秘密）。如前所述，从他们任职期间的日常工作看，如：利用客户资料带客户看楼、租房；电话联系业主、租客，签署大量《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》，领取高额业绩提成等，均反映前四被告无可争议地知晓原告全盘商业秘密，并且大量的客户资料已深深地记忆在他们有备而来的大脑中。
    三、前四被告及xx地产已实际非法使用原告商业秘密及非法获取丰厚利润。
    其一、前四被告离职后，即在同一小区、同一路段（离原告xx分公司不到20米）新设经营同类性质业务的xx地产任职同类工作物业经纪，这是非法使用原告商业秘密最活生生的、有目共睹的证据！前四被告现在的工作内容与任职原告期间的工作内容完全一致！单凭这一点就足以认定前四被告构成侵害原告商业秘密（只是侵权的深广度和全部违法收益尚待依法核实后确定而已），除非有证据反映前四被告已统统失忆！如上所述，房地产信息具有地域性，如果物业经纪离开自己曾任职的区域到了另一区域任职，以前所掌握的房地产信息根本无用，有用的仅仅是经验和技能。但前四被告离职后，即在同一小区、同一地段且与原告的距离不到20米处的xx地产任职物业经纪！单这一行为已充分证明四被告在利用任职原告单位期间掌握这一特定小区的客户资料等条件，不劳而获取非法而丰厚的利润！
    其二、xx地产构成共同侵权。xx地产是与前四被告同生！这是2004年11月1日刚开业的“个人独资企业”，且与原告处同路段、经营同类业务，并非在小区内经营已久的旧中介（见附件28—40页）。xx地产明知前四被告的前身份而雇佣，违法使用前四被告掌握原告的房地产信息及房地产中介操作文书等资料，不劳而获，构成共同侵权。
    其三、原告通过派人暗访取证，所获证据充分证明：被告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料与原告的房地产信息及房地产中介操作文书等资料高度重合！
    原告诉讼代理人安排暗访的广东环球经纬律师事务所胡x士律师取证情况：胡先生从2004年11月4—6日这几天暗访取证（见附件185—231页）充分证明：由xx地产物业经纪陈x云带胡先生看的C10—2201、D6—1203及E4—1709房在原告处均有放盘记录，特别E4—1709房的业主声言只在原告处放盘，没有在被告放盘！陈带胡先生看E4—1709时，该房的锁匙也是从原告处借得（允许借锁匙是中介行规，见附件233—235页），并且E4—1709房是2003年12月前三被告仍在原告公司任职时，曾由被告之一经手介绍租赁成功，当时合同号为000317号，在原告2003年12月份工资也有体现（见附件41—140页）；由xx经纪许x芳带胡先生看A15—704房也同样在原告处有放盘记录，由此也可证明xx地产已实际使用前四被告掌握的原告的商业秘密并非法获取利润（见附件233—235页）。
     原告委托的吴x雄先生取证情况：吴先生以租客身份在xx地产承租的A11—206房，在原告处也有放盘记录，却被被告非法使用了该客户资料而将该房出租 （见附件236—249页），并且居然xx地产使用的《房屋租赁合同》、《确认书》（包括xx地产注册成立时租用办公场所使用的《房地产租赁合同》和《确认书》）版式和内容与原告一直以来使用的一模一样！这显属剽窃！原告经营中使用的合同、确认书等文书版式和内容独立创作、深具特色，具备作品的构成要件，原告依法对其享有完整的著作权。但被告对原告多年以来使用的合同、确认书等文书版式和内容进行剽窃，并进行经营活动，这不仅侵害了原告的著作权，同样构成对原告的不正当竞争。
    其四、xx地产经营场所仅挂有一个“个人独资”的营业执照，并非法人营业执照，根据法律规定不能从事房地产中介业务。根据《广州市房地产中介服务管理条例》等有关房地产法律规定，从事房地产中介服务必须具备法人资格，而xx地产不具备法人资格，按规定根本不能从事房地产中介服务，特别是：其根本没有《房地产中介资质证》却伪造了编号为20039713资质证对外进行经营（见附件232页）。值得强调的是，如上所述，从被告《企业登记注册资料》可知，被告工商登记时提交的《房屋租赁合同》、《确认书》的版式、内容也与原告一直使用的文书一模一样！其中的手写文字竟然出自被告吴x容之手！这份房地产租赁合同还是在2004年10月4日被告吴x容从原告辞职后的第二天利用在原告处早已准备的信息和条件签订的！这些事实充分表明：原来前四被告通过侵犯商业秘密参与了xx地产的筹建！租用办公场所的房地产信息居然亦来源于原告！xx地产还是完全依赖侵害原告商业秘密而有预谋地非法成立的个人独资企业！被告吴x容还涉及“飞单”问题！（见附件28—40页）
    四、被告的共同侵权行为给其带来丰厚利润及给原告造成重大经济、名誉损失及取证调查费、律师费损失。
xx地产2004年11月1日开业来，凭藉不劳而获的前四被告非常熟悉的房地产中信息门庭若市、生意火爆！证据显示：xx地产在短短几天内签署了大量中介合同，至2004年11月7日，《房屋租赁合同》编号已达到106号（见附件236—249页）；中介费收款收据（本诉状暂且不涉及收据问题）显示被告已获得丰厚利润！反之原告业务严重下滑，各种损失惨重。
    这些丑闻惊动了业界，众多品牌中介公司声援：为维护多年苦心经营积累的智力成果，为倡导良性、合法的市场竞争环境，应该通过各种合法途径向那些不劳而获的违法者、不道德者追讨责任。原告曾苦口婆心劝阻，先礼后兵告诫，但无任何效果。对这种十分不道德、不法的商业秘密侵权丑行，原告在忍无可忍及作好充分调查取得众多有力证据后，现只能寻求司法救济，特依《民事诉讼法》第29条、第108条，《反不当竞争法》第9条、第20条，国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第2条、第3条、第9条等有关规定提起民事诉讼，请求贵院判如所请（待全面核实侵权深广度后确定最后诉请，在此暂请如此状）。
    此致
广州市中级人民法院
                                         具状人：广州xx置业有限公司
                                        法定代表人：王x
                                         二00四年十一月二十四日
附：1、民事起诉状副本柒份；
2、主要证据资料陆套。

                                       三、代  理  词
                               （卢愿光律师、侯宗方律师助理提供）

尊敬的审判长、审判员：
    我们受广州xx置业有限公司委托和广东环球经纬律师事务所指派，担任“广州xx置业有限公司诉吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣誉、广州市白云区xx房地产中介代理服务部其他不正当竞争案”原告方广州xx置业有限公司的一审诉讼代理人，现发表如下代理意见：
    一、 这是广州地区首例房地产中介中的商业秘密侵权案，为了更清楚地认识本案，我们先来看看房地产中介的经营特点。
   房地产中介可概括四大特点：
   1、 完全靠房地产经营信息（包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置等）赚钱，公开了房地产信息的放盘业主联络方式或房地产具体位置等核心内容，中介就丧失存在的必要性。可以说，房地产信息是致胜法宝，信息越多，赚钱机会就越大，没有信息或公开了信息就无法做生意。房地产中介公司所公开的信息仅仅是招客之需，是抛了绣球，还需礼金……。不能凭此作为房地产经营信息不是商业秘密的理由。
    2、 物业经纪必须对所在中介拥有的全部房地产信息全盘掌握，甚至要求熟记在脑。作为物业经纪，没有了解房地产信息，就狗咬乌龟无处下牙，做生意无从谈起。有客户上门想租或买楼时，物业经纪必须快速、准确地根据客户的具体需要查询信息、带客看楼、促成交易，进而为公司赚取中介费，本人也从公司提取业绩提成，这也是中介对物业经纪的基本要求。
    3、 具有地域性，跨区可能“作废”。设在富力xx花园小区的中介，放盘的自然是富力xx花园业主，很难想像房地产在天河的业主会跑到富力xx花园的中介放盘。到富力xx花园中介想买楼租楼的客户亦都是想买或租富力xx花园的楼，不可能去了解天河的楼。           
    4、 时间性。房地产信息必须靠长年累月的苦心积聚，法庭调查表明，原告是经过长期经营、日积月累才拥有富力xx花园千套以上的楼盘资料，如果刚开业即拥有大量楼盘资料，除非不劳而获或合法购买（除非公司破产，否则没有资料合法拥有人愿意出售资料；即使是罕见的合法出售，广州地区的实例也是数以几十万元、几百万元计）。
我们已经注意到，在本案中，被告多次言称，其是通物业管理处取得大量楼盘资料，这根本没有证据证实是从物业管理处获取；但事实上，被告是已经明确承认：其实实在在地取得了富力xx花园大量楼盘资料。
   顺便说的是，同一地区房地产中介经营信息的确可能高度重合，但不能以此作为不是商业秘密的理由；房地产中介操作文书一定程度上公开，也不能作为可以随意复制用于经营的理由。                                       
    二、原告的房地产经营信息等资料（包括客户名单、客户联络方式、客户房地产情况、看楼记录、成交记录等）无疑属于原告合法拥有的商业秘密。
    其一、原告拥有的房地产信息等资料具有实用性，能给其带来经济利益和潜在的竞争优势。
原告下属xx分公司针对富力xx花园小区而设，以上所述，其拥有的一切客户资料均为其成立以来，诚信经营，得到小区业主信赖，长年积累而成。原始记录（包括客户放盘纸；楼盘手册中的客户名单、客户联络方式、客户房地产情况；看楼记录；租赁及买卖成交记录；经纪人员工资单等）充分证明：原告在富力xx花园小区内众多的中介公司中拥有的客户资料信息量最多，最齐全。原告数年的经营过程和收益充分证明这些客户资料具有实用性，能给原告带来经济利益和潜在的竞争优势。
    其二、原告拥有的房地产信息等资料内容不为公众知悉。
原告的客户资料只有内部的物业经纪才有权使用，外人不能随意获取；房地产中介操作文书深具特色，具有完整的作品权，也不容许随意侵犯。
    其三、原告对房地产信息等资料采取了保密措施。
原告对包括客户名单、客户联络方式、房地产具体位置、成交记录、看楼记录、业主放盘锁匙、睇楼纸等公司财产明确了保密要求并采取了保密措施。
    一方面：入职员工，均需填写《信安置业诚聘登记表》；签署《入职承诺书》、《规章制度》；提供担保。《员工规章制度》明确：“严守公司资料秘密，不得利用公司条件从事非公司工作”（第10条）、 “下班时要注意收齐公司财产，上好锁，注意防盗”（第11条）；《员工入职承诺书》明确：“不以侵占、盗窃、骗取等任何形式非法占有公司财产及公司客户财产；不以出售等任何形式泄x公司商业秘密……。”。
    另一方面：原告日常业务会议，无论是公司经理还是主管主持都常告诫员工，必须保守公司客户资料等商业秘密。
    三、前四被告掌握原告商业秘密是曾在原告处从事物业经纪工作之义，实际上他们已充分知悉原告全盘商业秘密，甚至熟记在脑。
    其一、原告拥有的房地产信息等资料在得到物业经纪保密承诺后，基于经营需要，迅速供给物业经纪使用。工作要求上，入职到原告的物业经纪，也必须全面掌握原告拥有的房地产信息及房地产中介操作文书等资料并熟记入脑，才能适应经纪工作需要。
    其二、证据表明：前四被告不单纯在入职时均作了保密承诺，并在入职后充分使用原告的客户资料等一切信息和条件，开展经纪工作，不仅当然具备掌握原告商业秘密条件，并且已实际上全盘掌握原告所有资料（并不局限于商业秘密）。如前所述，从他们任职期间的日常工作看，如：利用客户资料带客户看楼、租房；电话联系业主、租客，签署大量《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》，领取高额业绩提成等，均反映前四被告无可争议地知晓原告全盘商业秘密，并且大量的客户资料已深深地记忆在他们有备而来的大脑中。
    特别是，楼盘手册中留下大量前四被告的笔迹……
    五、前四被告及xx地产已实际非法使用原告商业秘密，构成共同侵权，给其非法获取丰厚利润及给原告造成重大经济、名誉损失及取证调查费、律师费损失。
    其一、前四被告离职后，即在同一小区、同一路段（离原告xx分公司不到20米）新设经营同类性质业务的xx地产任职同类工作物业经纪，这是非法使用原告商业秘密最活生生的、有目共睹的证据！前四被告现在的工作内容与任职原告期间的工作内容完全一致！单凭这一点就足以认定前四被告构成侵害原告商业秘密，除非有证据反映前四被告已统统失忆！如上所述，房地产信息具有地域性，如果物业经纪离开自己曾任职的区域到了另一区域任职，以前所掌握的房地产信息根本无用，有用的仅仅是经验和技能。但前四被告离职后，即在同一小区、同一地段且与原告的距离不到20米处的xx地产任职物业经纪！单这一行为已充分证明四被告在利用任职原告单位期间掌握这一特定小区的客户资料等条件，不劳而获取非法而丰厚的利润！
    其二、xx地产构成共同侵权。xx地产是与前四被告同生！这是2004年11月1日刚开业的“个人独资企业”，且与原告处同路段、经营同类业务，并非在小区内经营已久的旧中介（见附件28—40页）。xx地产明知前四被告的前身份而雇佣，违法使用前四被告掌握原告的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料，不劳而获，构成共同侵权。
    其三、原告通过派人暗访取证，所获证据充分证明：被告拥有的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料与原告的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料高度重合，并且无证据证明被告拥有的房地产经营信息及房地产中介操作文书等资料为其它合法途径取得！
    原告诉讼代理人安排暗访的广东环球经纬律师事务所胡x士律师取证情况：胡先生从2004年11月4—6日这几天（xx地产2004年11月1日开业）暗访取证充分证明：由xx地产物业经纪陈x云带胡先生看的C10—2201、D6—1203及E4—1709房在原告处均有放盘记录，特别E4—1709房的业主声言只在原告处放盘，没有在被告放盘！陈带胡先生看E4—1709时，该房的锁匙也是从原告处借得（允许借锁匙是中介行规，见附件233—235页），并且E4—1709房是2003年12月前三被告仍在原告公司任职时，曾由被告之一经手介绍租赁成功，当时合同号为000317号，在原告2003年12月份工资也有体现（见附件41—140页）；由xx经纪许洁芳带胡先生看A15—704房也同样在原告处有放盘记录，由此也可证明xx地产已实际使用前四被告掌握的原告的商业秘密并非法获取利润。
    原告委托的吴x雄先生取证情况：吴先生以租客身份在xx地产承租的A11—206房，在原告处也有放盘记录，却被被告非法使用了该客户资料而将该房出租，并且居然xx地产使用的《房屋租赁合同》、《确认书》（包括xx地产注册成立时租用办公场所使用的《房地产租赁合同》和《确认书》）版式和内容与原告一直以来使用的一模一样！这显属剽窃！原告经营中使用的合同、确认书等文书版式和内容独立创作、深具特色，具备作品的构成要件，原告依法对其享有完整的著作权。但被告对原告多年以来使用的合同、确认书等文书版式和内容进行剽窃，并进行经营活动，这不仅侵害了原告的著作权，同样构成对原告的不正当竞争。
    令人惊讶的是，被告主动向贵院出具了其所用的、与原告一样的《委托书》和《看楼协议》。
    其四、xx地产经营场所仅挂有一个“个人独资”的营业执照，并非法人营业执照，根据法律规定不能从事房地产中介业务。根据《广州市房地产中介服务管理条例》等有关房地产法律规定，从事房地产中介服务必须具备法人资格，而xx地产不具备法人资格，按规定根本不能从事房地产中介服务，特别是：其根本没有《房地产中介资质证》却伪造了编号为20039713资质证对外进行经营。值得强调的是，如上所述，从被告《企业登记注册资料》可知，被告工商登记时提交的《房屋租赁合同》、《确认书》的版式、内容也与原告一直使用的文书一模一样！其中的手写文字竟然出自被告吴x容之手！这份房地产租赁合同还是在2004年10月4日被告吴x容从原告辞职后的第二天利用在原告处早已准备的信息和条件签订的！这些事实充分表明：原来前四被告通过侵犯商业秘密参与了xx地产的筹建！租用办公场所的房地产信息居然亦来源于原告！xx地产还是完全依赖侵害原告商业秘密而有预谋地非法成立的个人独资企业！被告吴x容还涉及“飞单”问题！
   xx地产2004年11月1日开业来，凭藉不劳而获的前四被告非常熟悉的房地产中信息门庭若市、生意火爆！证据显示：xx地产在短短几天内签署了大量中介合同，至2004年11月7日，《房屋租赁合同》编号已达到106号；中介费收款收据显示被告已获得丰厚利润！反之原告业务严重下滑，各种损失惨重。
    在这里，我们郑重申请贵院对被告的非法所得进行查封、评估，以作为赔偿的依据。
    最后，我们郑重请求贵院尽快作出判如所请这样一个具有示范性的、经典的判决。

                                                          广东环球经纬律师事务所
                                                         律师：卢愿光
                                                         律师助理：侯宗方
                                                        二00五年十二月十二日

                  四、广东省广州市中级人民法院民事调解书

                                                                   （20004）穗中法民三知初字第969号
    原告：广州xx置业有限公司，地址：广州市白云区xx镇xx村xx街1号808房
    法定代表人：王x，该公司经理       
    委托代理人：卢愿光，广东环球经纬律师事务所律师 
    委托代理人：侯宗方，男，1981年3月16日出生，汉族，户籍地：广州市海珠区新港西路x号大院。
    被告：吴x容,又名吴x榕，女 ，1971年xx月8日出生，汉族，现住址：广州市白云区xx路21号富力xx花园xx-1702号房及广州市xx区xx彭城东路5号303房。工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺  
    被告：陈x云 ，女 ，1973年x月25日出生，汉族，现住址：广东省xx市xx路一巷2—1号。工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺  
    被告：施x玲，女 ，1981年x月出生，汉族，籍贯 ：福建省晋江市xx镇xx村2组；现住址：广州市白云区xx路21号富力xx花园Axx—603号房。工作地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺 
    被告：潘x荣，男 ，1977年x月23日出生，汉族，现住址：广州市白云区xx路21号富力xx花园B7-607号房及广州市xx区xx东8号301房。
   被告：广州市白云区xx房地产中介代理服务部
   总行地址：广州市白云区xx路21号富力xx花园河畔二街101号首层铺 
   分行地址:广州市xx路21号富力xx花园A3栋57号铺
   负责人：黄x强 ,男 ,43周岁
   以上五被告共同委托代理人：陈xx，广东xx律师事务律师，代理权限：特别授权。霍xx，广东广东xx律师事务律师实习律师，代理权限：特别授权。
   案由：不正当竞争纠纷
   广州xx置业有限公司与被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部侵犯商业秘密，进行不正当竞争为由，于2004年11月24日向本院提起诉讼。
   本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
   一、 被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部承诺不使用经双方核对的、由被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部向本院提交的诉保资料（第一、第二部分）中红色字体所指向的房屋信息经营信息经营房地产中介服务。但在本院调解书送达生效后，被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部另行从客户取得委托书的情形除外；
   二、 被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部愿意向原告广州xx置业有限公司赔礼道歉（被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部在和解阶段已经向原告广州xx置业有限公司赔礼道歉，此条已经履行完毕）；
   三、 被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部同意在本调解书送达之日向原告广州xx置业有限公司支付1500元补偿费。
   本案案件受理费3000元，由原告广州xx置业有限公司和被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部各自负担1500元。由被告吴x容、陈x云、施x玲、潘x荣、广州市白云区xx房地产中介代理服务部在调解书送达之日起将其应负担的1500元案件受理费直接支付给原告广州xx置业有限公司。
    上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。
本调解书经双方当事人签收后，具有法律效力。
                            
                                     审  判 长：彭xx
                                     审  判 员：陈xx
                                      代理审判员：刘xx
                                    二00六年十月二十日
本件与原本核对无异
                                   书  记  员：郑x华
                                                   张x活