卢愿光律师成功办理房屋买卖合同纠纷案

             广东省广州市中级人民法院

              民事判决书

                                      （2016）穗中法民五终18349号

   上诉人（原审被告）：刘某文，身份证住址广州市越秀区。

    委托代理人：罗某、谭某明，广东国某律师事务所律师。

   被上诉人（原审被告）：胥某某，住广州市白云区。

   委托代理人：卢愿光、邓秋平，广东天穗律师事务所律师。

    原审被告：广州某腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。

    法定代表人：刘某文。

    上诉人刘某文因与被上诉人胥某某、原审被告广州某腾商业经营管理有限公司（以下简称某腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    上诉人刘某文上诉请求：1、撤销原审判决，驳回胥某某的全部诉讼请求；2、诉讼费用由胥某某承担。事实与理由：一、依双方商铺买卖合同约定，买卖商铺房价总额为1450000元，胥某某为一次性付款，但胥某某至今仍未付清全部购房款。根据有关证据，胥某某于2014年3月29日己签收并使用涉案商铺，其在未付清涉案商铺购房款情况下已实际使用享受涉案商铺权益，并无实际经济损失。刘某文已按合同约定向房管部门申请办理涉案商铺的过户手续事宜，涉案商铺暂无法过户非刘某文主观意志造成，属于不可抗力，刘某文并无过错。二、双方买卖商铺涉及的办证服务费1300元、委托公证费200元属于交易成本，且非刘某文收取，该费用应与刘某文无关，不应由刘某文承担。三、某腾公司是合同的出卖人之一，收款收据都有其盖章，某腾公司应承担相应的办证责任。

    被上诉人胥某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘某文的上诉请求。

    原审被告某腾公司未向本院提交答辩意见。

   胥某某向原审法院起诉请求：1、解除胥某某、刘某文双方于2013年1月26日签订的《商铺买卖合同》；2、刘某文、某腾公司向胥某某返还购房款1250000元、税费46584元、办证服务费1300元、委托公证费200元；3、刘某文、某腾公司向胥某某支付违约金145000元（按房价款总价1450000元的10%计算）。

    原审法院查明的事实：2012年2月26日，胥某某与刘某文（代理方为某腾公司）签订《某田国际饰品交易中心认购书》，向刘某文认购广州市越秀区北京路147号二层201号，房产证地址广州市越秀区北京路147号2303号对应相同位置物业，认购价1450000元等。2013年1月26日，胥某某（为买受人）与刘某文（为出卖人，某腾公司为刘某文的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号二层201号铺，该商铺建筑面积共9.13平方米，套内建筑面积3.70平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为1450000元；买受人一次性付款，2012年2月29日前支付房价款（包含定金）计50000元，2012年2月29日前支付房价款（包含定金）计850000元，2012年10月13日前支付150000元，2013年3月31日前支付房价款400000元；第五条、买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过15日的，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十五条、本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘某文名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。

    合同签订后，胥某某向某腾公司的银行账户转账支付了150000元，向刘某文的银行账户转账支付了1120584元。刘某文、某腾公司于2012年2月26日向胥某某出具收到定金50000元的收款收据，于2012年3月3日出具收到部分首付600000元（现金26000元，POS机574000元）的收款收据，于2012年3月10日出具收到首期250000元、税费46584元的收款收据，于2012年10月13日出具收到尾款150000元的收款收据，于2013年1月26日出具收到尾款150000元的收款收据，于2013年12月28日出具收到部分尾款50000元的收款收据。胥某某并于2012年3月24日向广东金桥某律师事务所支付了办证服务费1300元、委托公证费200元。2013年3月31日，胥某某向刘某文、某腾公司提交《认购方特殊情况审批表》，申请尾款250000元于2013年12月15日前付清，并减回多交税费1525元。2014年3月29日，刘某文将上述商铺交付给胥某某使用，胥某某向刘某文签署了《收铺确认书》。

    据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》载明，上述商铺产权登记在刘某文名下，于2013年10月21日被原审法院以（2013）穗越法民三初字第2619号民事裁定及协助执行通知查封，查封期限至2018年10月20日。

因本案纠纷，胥某某于2015年10月20日提起诉讼。

    诉讼中，胥某某明确其主张解除合同的依据是刘某文、某腾公司逾期办证达15日以上，根据《商铺买卖合同》第十五条的约定，胥某某有权解除合同。另因购房款有150000元是某腾公司直接用其POS机让胥某某刷卡支付的，且某腾公司的股东和法定代表人是刘某文，刘某文、某腾公司是有关联的，故要求刘某文、某腾公司共同承担本案责任。刘某文确认某腾公司是其委托代理人，合同的权利义务应由刘某文承受。

     刘某文就其答辩提交了胥某某的委托公证、《广州市存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》等证据的复印件予以证明。刘某文并称：刘某文、某腾公司已按合同去房管局办证，但因房管局要求需要提供规划部门同意分割的有关文件才可以办证，刘某文、某腾公司无法提供，故无法办证。刘某文、某腾公司对此无过错。

    原审法院认为：某腾公司是刘某文的委托代理人，对于其以刘某文名义实施的民事法律行为，依法应由刘某文承担民事责任。因此，某腾公司作为刘某文的委托代理人与胥某某签订的上述《商铺买卖合同》的权利义务由刘某文承受。胥某某以部分购房款由某腾公司收取，且某腾公司的股东和法定代表人是刘某文为由，要求某腾公司与刘某文共同承担责任，于法无据，原审法院不予支持。

    胥某某与刘某文之间的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

     鉴于买卖的商铺已于2013年10月21日被法院查封至2018年10月20日，且刘某文也表示其无法按房管部门的要求提供办证所需有关文件资料，无法办证，亦即刘某文明确不能履行办理买卖商铺产权过户至胥某某名下手续的义务。据此，胥某某要求解除《商铺买卖合同》，合法合理，原审法院予以支持。基于合同解除，胥某某要求刘某文返还房款1250000元、税费46584元，合法合理，原审法院亦予以支持。至于办证服务费1300元、委托公证费200元，虽非刘某文收取，但因未能办证之责在于刘某文一方，故上述费用应作为损失由刘某文赔偿给胥某某。刘某文抗辩称房管部门不予刘某文、某腾公司办理产权过户手续属于不可抗力，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。

   至于胥某某主张的逾期办证违约金145000元，因胥某某至今未按合同约定付清全部房价款，根据《商铺买卖合同》第五条的约定，申办商铺交易过户手续的期限相应顺延，胥某某不得以此为由追究刘某文迟延办证的违约责任，故胥某某的该请求，原审法院不予支持。

    原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，于2016年8月22日作出判决：一、自判决发生法律效力之日，解除胥某某与刘某文于2013年1月26日签订的关于买卖广州市越秀区北京路147号二层201号铺的《商铺买卖合同》。二、自判决发生法律效力之日起五日内，刘某文向胥某某返还房价款1250000元和税费46584元。三、自判决发生法律效力之日起五日内，刘某文向胥某某赔偿1500元。四、驳回胥某某的其他诉讼请求。案件受理费18788元，由胥某某负担1305元，刘某文负担17483元。

    经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

    本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

    关于无法办证是否由不可抗力所导致的问题。刘某文主张无法办证是由于其无法按房管部门的要求提供办证所需有关文件资料，并非其主观意志所导致，属不可抗力，刘某文并无过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。刘某文主张的上述事实并不符合不可抗力的构成要素，且涉案商铺已于2013年10月21日被法院查封至2018年10月20日，亦无法办理过户手续，原审法院认为涉案商铺无法办证的责任在于刘某文方并无不当。

    关于办证服务费和委托公证费的问题。胥某某为涉案商铺的过户办证支付了办证服务费1300元和委托公证费200元，刘某文抗辩该费用并非由其收取并不能否认胥某某上述损失的客观存在，现涉案商铺无法过户办证的责任在于刘某文，原审法院判决刘某文向胥某某赔偿上述费用并无不当。至于某腾公司应否承责的问题。某腾公司是刘某文的委托代理人，刘某文认为某腾公司是出卖人之一应当承担办证责任没有依据，本院不予支持。

    综上所述，刘某文的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费17483元，由上诉人刘某文负担。

本判决为终审判决。

                           审判长蔡粤海

                           审判员曹佑平

                           审判员闫娜

                       二〇一七年四月二十一日

                                 书记员吴桐

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