豪宅少卖98万元老婆称不知情告老公

                                       豪宅少卖98万元老婆称不知情告老公

大洋新闻 时间: 2008-02-26 来源: 广州日报 作者: 练情情

法院：买家是善意购买人应受到保护 故认定房屋买卖合同有效

 　　妻子：

　　丈夫无权处分共有房子

　　尹小姐诉称，位于深圳南山区明舍·御园2栋H2单位192平方米的房子是她和老公2005年底购买的，产权证上也是两个人的名字。后来，他们到多家房地产中介去放盘卖房子，价格是490万元。去年5月1日凌晨，经过4个小时谈判后，丈夫擅自与深圳世联行房地产经纪公司、买家罗女士签署了一份《房屋转让合约》，价格是392万。第二天，尹小姐得知该事后，即表示价格太低，反对出售。5月10日，各方面谈后尹小姐仍明确表示不卖。

　　之后，她又以传真和特快专递的方式向中介公司声明：“在未经本人签字同意的情况下，任何人擅自处分该房屋的行为均属无效。”她请求法院判决房屋买卖合同无效。

　　丈夫：

　　妻子未签名买卖合同无效

　　张先生一审、二审均未到庭，但提交答辩状称，去年4月30日深夜，世联行中介公司通知他称有客户有意购买他的房子，因为是深夜，所以他没来得及跟妻子协商，单方面以392万的价格出售了房子。合约签署后，中介公司叮嘱他要及时让妻子补上签名，以及让买家罗女士在10日内支付购房定金。5月2日，他告诉妻子，妻子即认为出价太低，坚决反对。

　　他随即也就把妻子的反对意见告诉了中介公司。5月25日，张先生又通知中介，由于妻子反对，要中介不要收取买家的任何款项，已收取的应立即返还。张先生也主张该买卖合同因未取得共同产权人的同意，应属无效。

　　买家：

　　张生签合同前问过妻子

　　买家罗女士在二审中答辩称，签合同的过程中，她跟张先生以及中介人员反复商谈价格，392万的最终价格是张先生当着她和中介的面，电话征得了尹小姐的同意后才最后签订合同的。并且，签完后，中介还催促张先生尽快完善合约。

　　此外，罗女士特别提醒法官，在一审开庭时，尹小姐已经明确表示在去年5月中旬已将该房子出售给他人，但并没有提供再售合同给法庭。罗女士认为，为了追求更高价钱的买主，张先生夫妇不惜违约，但闭口不谈违约责任的问题，转而抢先向法院起诉主张合同无效，为其一房多卖寻找借口。

　　中介：

　　自己在交易过程中无过错

　　被告世联行公司则答辩称，原告并没有向其主张权利的主体资格，并且其在整个房屋交易过程中并没有任何过错。中介公司主张继续履行《房屋转让合同》，否则将追究违约责任。

　　另据法院审理查明，去年5月1日买方已交付了5万港元给中介方，5月10日前又转账40万元人民币定金给中介，取回5万港元。

　　尹小姐及其代理律师谢辉认为，法院这样判决的逻辑旨在告诉民众：只要夫妻同意放盘，则夫或妻一人即可单独处分共有房屋，另一方必须接受、无权反对。“即使是按照普通人的日常生活逻辑，也会觉得这样的判决结果是有问题的，明显违背了《物权法》‘处分共有的不动产应当经全体共同共有人一致同意’的基本原则。”尹小姐说，她已于近日向广东省检察院递交抗诉申请。

　　尹小姐在抗诉申请书中指出，把买家罗女士认定为善意购买人是错误的，法律意义上的善意人是指：交易时不知道且不应该知道该房屋还有其他共有产权人的无过错交易人，才能称之为交易善意人。而事实上，在跟张先生单独签约时，罗女士和中介都非常清楚该房产是属于夫妻共有的，签约后中介还催促张先生要让妻子签名。法院判决认为罗女士“有理由相信”张先生夫妇对出售涉诉房产形成了共同的意思表示是没有事实根据的，两个人共同委托中介放盘要卖房子，但并不等于说“夫或妻一人即可单独处分共有财产”。

　　而尹小姐在抗诉书中提出的最强有力的法律依据还是《物权法》第97条的规定，即“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。”而原审法院如果要适用《婚姻法》的司法解释，买家罗女士必须拿出证据证明她是“有理由相信”他们夫妻双方都同意卖房给她的。

　　申请抗诉：

　　房子夫妻共有

　　买卖合同无效

　　广州的张先生和妻子尹小姐在深圳购置了一套房，两人共同到多家房地产中介公司以490万元放盘。去年五一，其中一家中介找到一个买家，张先生单方以392万的价格与该买家罗女士签订《房屋转让合约》。尹小姐得知后，认为价格太低，坚决不同意出售。为此，她将买家、中介和丈夫一同告上了法庭。

　　尹小姐认为，房子是夫妻二人共同拥有的，理所当然要双方签字同意才能成交。然而，去年底深圳一审、二审判决认为买家为善意第三人，判决买卖合同有效。拿着判决书，尹小姐不明白，凭什么丈夫一个人就可以把两个人的房子卖掉？为此，近日她向广东省检察院递交了申请抗诉的申请。             文/记者练情情

　　法院：买家不可能知道卖家未商量好

　　一审法院深圳市南山区法院将该案的争议焦点归结为：夫妻单方面处分夫妻共有房屋的效力问题。法院认为，共同共有人对共有财产享有共有权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当保护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产人赔偿。

　　同时，司法解释也认为，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道惟有对抗善意第三人。法院从上述司法解释推出，部分共同共有人擅自处分共有财产的行为一般认定为无效，但第三人是善意、有偿取得的除外。

　　法院认为，尹小姐和张先生都自认双方有意出售涉诉房产，并共同委托中介公司对该房产进行放盘。虽然，中介和罗女士再签订合约时知道该房产是夫妻共同财产，但是基于尹小姐和张先生共同委托出售房产的事实，中介及罗女士在不可能得知原告夫妻二人是否对房产转让价格等问题协商一致的情况下，有理由相信原告夫妻对出售该房产形成了共同的意思表示。

　　目前，罗女士已经根据合同约定交了定金，因此应该认定她在整个房产交易过程中是善意购买人，根据有关的司法解释，三被告签订的《房屋转让合约》为有效合同，当事人应严格履行。一审法院据此驳回原告请求，二审法院维持原判。